谁绑架了传统零售业？

商业地产存在泡沫，但店铺的泡沫化更严重。这在北京的中关村地区尤为明显，在超市发双榆树店周围，不到两公里的范围内有家乐福大钟寺店，还有不足2.8公里的沃尔玛知春路店，还有不足3公里的家乐福中关村店。

“在双井家乐福的南边和北边有两个沃尔玛，西边有个世纪联华，东边有乐购，西南边有个华堂，恶性竞争很严重。原来讲究大卖场的辐射距离是3公里，现在你看都缩短到1.5公里了，大家都在抢着布点，甚至不惜自己影响自己，在很短距离内连开两家店。先挤死对手，然后自己再调整关店。” 乐商会主席霍小兵向记者透露了这一行业怪象。

为了开店零售商之间彼此倾轧，在竞争时，即使是不想开店的商家也会“捣乱”，出高价，推高对手的开店的成本。

“零售商之间有的是二房东模式，能承受较高的租金价格，他们敢出高价，别人2元，他敢出4元，有的是赚差价的模式，他们就不敢出高价。”霍小兵对记者表示。所以，很多时候，是零售商之间的恶性竞争推高了房租价格。

续租劫下尴尬的主力店

中国连锁经营协会和德勤联合发布的《中国零售力量2013》报告显示，百强零售企业在一线城市门店数量也在减少，报告显示，2010年到2012年，百强零售企业在一线城市门店数量年复合增长率为-24%，也就是每年减少1/4的门店。所以从2011年到现在外资零售业关店之声也是此起彼伏。

这其中的一大原因是，一线城市的超市百货以及家电卖场等零售业正遭遇着续租劫。

“外资大卖场关店大部分都是因为续租出了问题，不仅在上海，据我所知，北京很多知名的老的大卖场很快你也会发现他们难以续租，会被迫关店，留给他们的只有短短一年时间了。”霍小兵对记者透露。

霍小兵分析，老店所在地方经过10多年的培育，已经非常成熟了，很多别的大卖场会盯著，但更关键的是大卖场已经不再是考虑的对象，业主大都想引进别的业态，或在原址上做个社区性的购物中心，因为他们能贡献更高的租金。

虽然超市所能承受的租金也就1块多，但很多的外资卖场却有能承受2块多甚至3块的租金，原因就是靠转租挣钱。如家乐福其外租区很大，而且租金每年都涨一块钱，日子过得很滋润。但这种二房东模式如今也成了外资卖场难以续租的重大原因。去年的5月，接盘好又多的沃尔玛厦门东方时代广场店也因此而撤店，这也标志着外资卖场的二房东模式已经不再受欢迎。

2004年，好又多与厦门东方时代广场签下了一份租赁合同，这为现在的矛盾埋下了伏笔。一方面是远低于周边市场价的租赁价格，另一方面却是长达20年的租赁时间。随着周边商铺租金的逐年快速递增，接盘好又多的沃尔玛与业主方的矛盾逐渐激化。

2010 年由于沃尔玛接盘好又多时在交接上出了问题，最终令该门店在租金支付上出现了延迟，这让业主方找到了主动权，当时业主方通知其逾期30天未交房租，中止合同，要求沃尔玛搬离现址。沃尔玛此后并未搬走，双方由此打起了官司，但最后沃尔玛败了。2012年8月沃尔玛最终撤离了厦门东方时代广场。

“中国商业地产兴起的本世纪初，本土企业缺乏经验，为了招商很多的购物中心都是半租半送地引进了家乐福，并且一签就是15年或者20年。在租金飞涨的形势下，一些本土商业地产公司只是看到家乐福在利用二房东身份狂赚钞票，非常眼红。”霍小兵表示。

以前是求人家进驻，现在是想方设法撵人家走，这就是中国的商业故事中的看点。

现在很多一线城市的购物中心对顾客的定位与沃尔玛、家乐福对顾客的定位出现了明显偏差，虽然这些店还有聚客功能，但所聚客人已经不是综合体想要的客人了。这是很多超市难以续租的另一原因。

现在，连万达广场也开始有所调整，比如引进华润万家的“V+城市精品超市”。据分析，很多处于市中心的购物中心都在把次主力店和商铺组合来提高租金收益。而原来的大型主力店将不再是他们考虑的范围，这也意味着今后，更多的大卖场或者大的百货企业都将不再受欢迎。在郊区的大型购物中心还是需要这些大的主力店的。所以大卖场可能越来越多地被挤出市中心，越来越多开在郊区。

传统零售业的自我救赎

在店铺泡沫化，竞争白热化形势下，零售商更多地在将租金压力转嫁到上游供应商身上，因为很多的传统零售业都是二房东。当然这最终还是会转嫁到消费者身上。

这也意味着，大型零售商和商业地产运营商的博弈最终结果是消费者埋单。“在西班牙的家乐福超市几乎一半的商品价格要比北京的家乐福便宜，而北京消费者只有马德里市居民人均可支配收入的1/10。”首都经济贸易大学教授陈立平教授也证实。

但目前来看，这种转嫁的难度越来越大，因为传统卖场拿的租金越来越高，更重要的是新渠道出现后，价格越来越透明，消费者已经不再是待宰的羔羊。

“由于成本上涨，现在超市对供应商的账期是越来越长，针对小品牌供应商的账期已经长达一年。”霍小兵透露，百货也有账期的问题，这正倒逼着很多的品牌选择和购物中心合作，开专卖店，因为购物中心收取租金后就到此为止了，没有账期的问题。

退出百货进入购物中心开专卖店正成为一些品牌商的选择。但在高租金的压力下，更多品牌也开始在线上开设专卖店或者走进了网上专营店—垂直类网上商城，比如卖化妆品的乐蜂网，酒类的酒仙网。当然更多的品牌商选择在天猫网上商城开设旗舰店，而那些不知名的品牌会选择在淘宝网上开设网店，就像苏宁的张近东所言， 打着C2C的旗号从事B2C的生意。

但对传统大型零售业而言这种转变很难，“就像你家里有俩孩子，你不能让老大撑着，让老二饿着，必须解决左右互搏的难题。”所以像步步高商业连锁公司只是在顺应趋势做购物中心，以提高聚客能力，笼住品牌商。

但在这个快鱼吃慢鱼的时代，传统零售商也被迫硬着头皮“上线”，自我救赎。

从《中国零售力量2013》报告中可以看出，无论是超市还是百货商场，来客数都在负增长，百货企业尤甚。更有甚者，百货店成了网店的试衣间，客户的转化率也在下滑。这也意味着传统零售企业，尤其是大卖场和百货业正在式微。

在网络零售市场交易规模已占社会消费品零售总额比重增至6.3%，消费者购买行为已经无法逆转的形势下，更多的企业在布局全渠道无缝购物。苏宁2012年开始整合前台后台、融合线上线下， 最终目的是通过平板、手机、电视机顶盒、门店等让苏宁终端无处不在。一些大型超市和百货公司也相继推广“网上下单、店内提货”的模式。

在天猫、京东、1号店等电商大佬纷纷发力生鲜品类的背景下，原本以为背靠生鲜可以无惧电商的超市企业由此危机意识渐强，也被迫加入了线上业务。今年以来，乐购、永辉、沃尔玛山姆会员商店、高鑫零售，再到联华超市，超市业也掀起了加码电商的热潮。

购物中心在电商冲击下也在调整业态。中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲介绍，原来购物中心业态组合是5︰3︰2，零售五，餐饮三，其他是娱乐、培训的配套设施。现在因为消费者的需求在变化，现在一种趋势是各占1/3，在弱化购物的功能，增强体验式的消费，包括餐饮、娱乐、休闲。

但更多传统零售企业还在观望，步步高商业连锁公司的邹爱华对记者直言，“上线”还没有时间表。

与此同时，还没有上线的传统零售商如步步高商业连锁公司开始呼吁对网店征税。业内人士直言，在推动对网店征税方面，步步高最积极，步步高董事长王填还曾到国税局进行过“调研”。

但最近出台的政策显然并没有支持上述建议。近日，国家工商总局就《网络商品交易及有关服务管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，《意见稿》认为，“现阶段对尚不具备登记注册条件的自然人放宽准入条件，允许其暂不办理工商登记注册。”这也意味着，对网店的征税短期难以落地。

其实，相对于推动对网店征税，传统零售业现在亟需转变模式。在美国前十大电商只有一家是纯电商，这对中国的传统零售业是一大暗示，因为B2C电子商务需要整合整个供应链，需要与成百上千的生产商、供应商进行合作和沟通，需要对数以万计的商品进行展示、宣传促销、物流配送、售后服务，需要为每一个消费者提供一对一的服务，这些都无法在短时间内通过技术创新来获得，而必须要经过一定时间来进行积累。而这些又恰恰是传统零售商在长期经营中摸爬滚打所积累的优势。

而在转变模式之前，传统零售业也应该做减法，舍弃二房东、OPM、进场费等赚容易钱的模式，提高精细化管理和运营能力，这才是成功自我救赎的关键。

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