城市新兴商业中心商服业现状透视

摘要：所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。本文以厦门市新兴商业中心富山商圈为研究对象，采用了普查和问卷调查方法，调查了富山商圈服务业种、零售业态空间布局、经营方式、市场定位等情况；消费者前往富山商圈的目的、频度、影响因素，以及对富山商圈服务业空间、道路交通空间、软硬环境建设的建议和想法等。应用Excel、SPSS统计软件包对调查结果进行统计和分析，并采用GIS（地理信息系统）手段辅助空间布局研究。在上述调查和统计分析的基础上，从商服业行业结构和商服业空间结构两个方面，剖析了新兴商业中心现状特征及存在问题，为我国其他城市新兴商业中心的规划建设提供比较案例，为城市构建最优的商业空间分布及商业空间搭配关系提供理论思路。

关键词：新兴商业中心 富山商圈 商服业现状 厦门市

The city emerging business center business clothing industry present situation perspective——Take the Xiamen Fushang business circle as an example

Cheng Yuhui

Abstract:The socalled emerging business center,is with the traditional trade in an intention correspondence concept,refers to the land utilization highlevel by primarily,the commercial commerce function has both,the largescale retail trade condition and modern service industry occupy the dominant position the business center.This article take the Xiamen emerging business center Fushang business circle as the object of study,has used the general survey and the questionnaire survey method,investigated Fushang business circle situations and so on service type of industry,retail trade condition space layout,management way,market localization;The consumer goes to the Fushang business circle the goal,the frequency,the influence factor,as well as to Fushang business circle service industry space,road traffic space,ruanying environment construction suggestion and idea and so on.Using Excel,the SPSS statistics software package carries on the statistics and the analysis to the investigation result,and uses GIS (geographic information system) the method assistance space layout research.In the above investigation and in the statistical analysis foundation,pursues commerce the clothing industry profession structure and the business clothing industry spatial structure two aspects,analyzed the emerging business center present situation characteristic and the existence question,provides the comparison case for our country other city emerging business center plan construction,constructs the most superior commercial spatial distribution and the commercial space matching relations for the city provides the theory mentality.

Keywords:Emerging business center Toyama business circleBusiness clothing industry present situation Xiamen

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1.前言

所谓新兴商业中心，是与传统商业中心相对应的一个概念，指土地利用以高层为主，商业商务功能兼备，大型零售业态和现代服务业占主导地位的商业中心。如上海徐家汇商业中心，五角场商业中心等。在国内，有些学者也把这一类的新兴商业中心称之为Sub-CBD，认为其是大城市或特大城市在一定的经济发展时期由单核心向多极化发展过程中，以商业和现代服务业为主的城市经济中心和公共活动中心［1］。从国内探讨新兴商业中心发展的文献上看，目前，学者们对于新兴商业中心现状的研究，主要侧重于对其商业功能（职能）现状的研究［2，3］，对其商务功能（职能）现状则研究较少。把商业、商务功能作为一个整体进行研究，并探讨商业与商务之间的空间互动关系则更少。在商业功能（职能）现状分析方面，供给方面主要侧重于零售商业特别是大型商业业态的研究，对构成商业中心的中小商业企业集群结构的研究则较少；需求方面主要侧重于从消费者出行特征以及对商业中心商业设施的使用情况［4，5］反观商业中心现状问题，从消费者对商业中心业种、业态、业别结构的满意度和期望值反观商业中心存在问题则研究较少。采用普查和问卷调查相结合的方式，从供给和需求两方面切入进行研究则极为少见。

为克服以上不足，本研究以厦门市新兴商业中心富山商圈（简称富山商圈）为例，采用了普查和问卷调查方法，调查了富山商圈服务业种、零售业态、业别空间布局、经营方式、经营范围、市场定位、营业面积、从业人员等情况；消费者前往富山商圈的目的、频度、影响因素，以及对富山商圈零售商业空间、餐饮服务空间、文化娱乐空间、金融信息空间、道路交通空间、软硬环境建设的建议和想法等。在上述调查的基础上，应用Excel、SPSS统计软件包对调查结果进行统计和分析，并采用GIS（地理信息系统）手段辅助空间布局研究。共获取2695家商家详细数据，其中1129家临街企业来自于实地调研，分布于商圈的主轴文灶——SM城市广场段的厦禾路——嘉禾路城市主干道以及与文灶、火车站、莲坂、莲花、吕厝、SM城市广场等多个节点呈垂直方向延伸路段50~100米段（见图1）。1566家非临街企业来源于福建企业名录和厦门市工商局主办的企业信用网。其中1088家企业信息是从福建企业名录75810家企业中筛选出来。余下的是从厦门都市网黄页按企业地址查询富山商圈的企业信息，并在市工商局主办的企业信用网中逐一查询企业的详细信息。消费问卷调查共获取735份消费者有效资料，其中厦门岛内412份，占有效问卷56.1%，厦门岛外175份，占有效问卷23.8%，周边地区148份，占有效问卷20.1%。本研究的目的在于，通过厦门市富山商圈案例的研究，透视新兴商业中心现状特征和存在问题，为我国其他城市新兴商业中心的规划建设提供比较案例，为城市构建最优的商业空间分布及商业空间搭配关系提供理论思路。

2.现状透视

2.1 商服业行业结构透视。

2.1.1 现代服务业以批发零售为主，租赁和商务服务业占据一定地位。

厦门新兴商业中心现代服务业行业涉及汽车、传媒、地产、保险、证券、教育、健身、娱乐、美容、批发、零售等范围，但主要以批发和零售为主，租赁和商务服务业占据一定的地位。据不完全统计，2005年，在纳入统计的1566家企业中，批发和零售业共791家，占50.5%，租赁服务业共357家，占22.8%。其它合占22.7%。虽然在不同的性质的楼宇，三者的比例有一定的差异，但批发和零售业地位突出这一特征仍非常显著。以楼宇企业比较集中的阿里山大厦、宝福大厦、宝龙中心、帝豪大厦、国贸大厦、华星大厦、汇腾大厦、莲富大厦、武汉大厦、香江大花园和永同昌大厦等11幢楼宇为例作相关柱状图，不难看出这一特色（见图2）。

注：①资料来源：.cn/qkimages//zgjj/zgjj200806/zgjj20080644-3-l.jpg" hspace="15" vspace="5" align="">

与传统商业中心相比较，新兴商业中心大型零售业态地位突出，网点密集。以商圈主轴厦禾路——嘉禾路沿线为例，5公里长的线路上，集中了两家建材家居专业店、三大购物中心、四家大型综合超市、六家百货店、七家大型电器专业店和一批规模较大的娱乐场所。虽然目前厦门市大型综合超市发展良好，营业额多在1.5万元/平方米以上，高于国内其他地区1~1.5万元/平方米的经营效益；购物中心每平方米营业额接近国内购物中心的经营水平，但随着SM二期开工建设和明发商业广场陆续投入使用，具有同质性的购物中心越来越快的建设节奏，可能导致短期内同种业态的商业设施推出时间太集中，市场难以消化［1］。

2.2 商服业空间结构透视。

2.2.1 传统服务业平面分布均衡，立体（剖面）具有多功能特征。

传统的商业中心土地利用率低，以厦门市中山商圈为例，临街楼宇高度均在10层以下，且土地利用类型以底层为商业的住宅为主。因此，不同商业空间在商业中心平面上有序分布，从而形成了不同的功能区，如零售商业功能区，餐饮服务功能区、文化功能区、娱乐休闲功能区等。而新兴商业中心土地利用率高，以厦门市富山商圈为例，10层以下占29.23%，10~20层占31.54%，21~30层占31.54%，30层以上的占7.69%，其土地利用类型有10种。因此，零售商业空间多分布于临街一层（购物中心和百货店除外，为立体分布），文化娱乐空间以及相当部分的餐饮服务空间，则大多分布于二层以上的空间。因此，从网点平面投影分布图上看，无论是零售商业空间还是餐饮服务空间、文化娱乐空间均具有均衡化分布的特点（见图3）。这使得商圈从立体（剖面）上看，每一个节点或地段，其传统服务业均具有多功能的特点。

2.2.2 现代服务业空间分布广泛，相对集中在商业办公混合楼宇。

新兴商业中心现代服务业分布广泛。除了在建楼宇，如九龙城、罗宾森商业广场和源昌商业中心等，现代服务业几乎散见在按照中国学者提出的分类标准［7］分类出来的底层商业的住宅、商业住宅混合、商业、商业办公混合、办公、旅馆、多功能、教育、其他等10种楼宇类型中（见图6）。但主要集中在阿里山大厦（商业办公混合）、宝福大厦（商业）、宝龙中心（商业住宅混合）、帝豪大厦（商业办公混合）、国贸大厦（办公）、华星大厦（办公）、汇腾大厦（商业办公混合）、莲富大厦（办公）、武汉大厦（商业办公混合）、香江大花园（商业办公混合）和永同昌大厦（办公）等11幢楼宇，以商业办公混合楼宇为主（见图4）。

2.2.3 大型商业设施沿节点分布，商服业形态布局明显异于外地。

从零售业态空间结构上看，新兴商业中心商业设施大多沿节点分布。以富山商圈为例，在5公里多范围内，除了文灶—火车站沿线具有带状商业街特征外，其余的带状商业街的特征并不明显。大型零售网点主要集中在火车站节点，莲坂节点，莲花节点，吕厝节点和SM城市广场节点五大交通节点上，形成一个个相对独立的类似上海徐家汇商业中心布局模式的商业集合区或小商圈（见图4）。其中火车站节点以购物中心、百货店、大型超市和家居建材店为主；莲坂节点以大型超市、购物中心、百货店、家居建材店和大型电器店为主；莲花节点以百货和大型电器店为主；吕厝节点以百货店、大型超市和大型电器店为主；SM节点以购物中心、百货店、大型超市和大型电器店为主；文灶节点则缺少大型商店作支撑（见图5）。

厦门新兴商业中心商服业形态布局明显异于上海徐家汇。从整体上看，厦门市新兴商业中心呈条带状分布，由多个节点所构成。大的节点间被只具有交通功能，而不具有零售商业功能的厦禾路—嘉禾路交通干道所隔离，缺少类似于香港中环广场一带步行廊道，无法实现人车分流以还消费者以安全舒适的步行环境。从单个节点内部结构上看，厦门市新兴商业中心客流主要通过人行天桥连接，楼宇之间缺乏空中连廊贯通或地下商业街衔接。没有形成类似于上海徐家汇既体现大都市商业形象，又符合规划区块定位和适合不同消费群体的商业层面结构［8］。

3.结语

综上所述，厦门新兴商业中心富山商圈实证研究表明，从行业结构上看，新兴商业中心现代服务业以批发零售为主，租赁和商务服务业占据一定地位；传统服务业以零售商业为主，餐饮、休闲和娱乐行业地位上升；零售业态业种发展很不平衡，大型零售业态地位突出网点密集。从空间结构上看，新兴商业中心传统服务业平面分布均衡，立体（剖面）具有多功能特征；现代服务业空间分布广泛，相对集中在商业办公混合楼宇；大型商业设施沿节点分布，商服业形态布局明显异于外地，如上海徐家汇商业中心。

参考文献

［1］ 周诗岩、张式煜.业态演进与空间转型——探析上海徐家汇和五角场都市副中心商圈建设.时代建筑，2005,(2)

［2］ 赵建军.青岛市商业中心空间结构研究，人文地理.2005(1)

［2］ 郑瑞山、朱东风.南京市湖南路商业中心发展研究，现代城市研究，2005(2)

［4］ 张晋庆、王德.上海市消费者出行特征与商业空间结构分析.城市规划，2001（10）

［5］ 沈洁、柴彦威.郊区化背景下北京市民称市中心商业区的利用特征，人文地理，2006（5）

［6］ 国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106－2004）（国标委标批函（2004年102号）

［7］ 阎小培、许学强等.广州市中心商业区土地利用特征、成因及发展.城市问题，1993,(4)

［8］ 徐家汇商委,错位竞争现象的启示,上海商业,1998.12

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