太原市旅游地产开发研究

[摘 要] 旅游地产市场近年来发展日臻成熟，前景大好。太原市作为山西省省会，历史文化底蕴深厚，发展旅游地产是发展全域旅游和实现太原市城市升级的重要发展战略。从当前旅游地产发展现状出发，通过宏观环境和微观环境进行分析，提出太原市旅游地产的发展策略。旨在为太原旅游地产业发展提出建议，以实现其更好更快的发展。

[关 键 词] 太原市；旅游地产；开发策略

[中图分类号] F590.65 [文献标志码] A [文章编号] 2096-0603（2018）18-0200-02

太原历史悠久，文化底蕴深厚，是著名的旅游城市。随着全域旅游的不断深化，旅游业与房地产业融合产生的旅游地产业更受期待，前景广阔。本文通过分析旅游地产的发展现状与太原市发展旅游地产业的环境基础，提出在太原市发展旅游地产的相关策略，以期为其继续发展提供合理而具有参考价值的建议。

一、我国旅游地产发展现状分析

随着全域旅游成为旅游业的发展重点和趋势，旅游业与其他产业的融合成为旅游行业的关注焦点。为了保障休闲旅游的可持续发展，完善的旅游基础设施必然要与之相适配，这其中，房地产业是必不可少的，因此旅游产业和房地产业结合形成的新业态——旅游地产在我国迅速发展起来。

作为“国际旅游名城”的重要品牌项目之一的西安曲江新城，是國内旅游地产的典型成功案例，它有着较为明确的主题定位，整合了旅游、休闲、教育、会展、居住等功能，成为城市旅游资源综合开发及地产增值的典范。相反，国内也有一些较为失败的旅游地产项目，如呼伦贝尔的天工部落、通辽的茉莉庙水库等，这些旅游地产项目大多由于对旅游资源稳定性与可靠性把握失准，或者是主体缺乏特色、旅游资源支撑不足等原因最终走向失败。

总体来说，目前我国的旅游地产发展机遇与危机并存。机遇方面：首先，旅游地产多选址三四线城市或者郊区，面临的政策风险较小；其次，近年来国内房地产面临宏观调控，愈来愈多房地产企业选择进入旅游地产领域；最后，旅游地产的消费市场发展空间逐渐增大，国民可自由支配收入增长使度假消费成为新的消费增长点，极大地拓展了旅游地产的市场发展潜力。危机方面：其一，旅游地产对相关产业和服务水平有比较高的要求，它刚刚兴起，还不能达到满意的要求。其二，相关制度和立法落后，使其发展缺乏稳定的保障。其三，目前发展方式不科学，过于传统，缺乏创新，管理的理念也不到位，开发、经营模式单一。

二、太原市旅游地产发展环境分析

（一）太原市宏观环境分析

从社会文化环境来看，太原是一座具有2500年建城史的历史文化古城，悠久的历史使太原积淀了较为丰厚的文化底蕴，同时，太原拥有众多文物遗迹和非物质文化遗产，这些都为旅游地产的发展奠定了坚实的文化基础。

从自然环境来看，太原地处山西省旅游线的中心位置，在市内有多处国家级、省级风景名胜区和国家级森林公园，我国最大的道教石窟龙山石窟也在太原市内。此外，隋唐年间建成的佛教名刹等文物古迹也在境内。丰富的人文和自然旅游资源为太原市发展旅游地产提供了资源保障。

从经济环境来看，近年来，太原市的规模与布局发生着巨大改变，从曩昔单一的工业城市，逐渐被赋予更加丰富的内涵：经济结构正发生积极变化，经济的运行质量显著提高。随着城市基础设施建设等基本公共服务的投入增加，社会事业稳步推进，居民收入稳定增长，民生保障全面提升。在房地产市场及政策不断演变的过程中，传统房地产项目的需求逐渐减少，这就导致大量的房地产资金需要寻求新的发展路径，旅游地产成为众多开发商新的战略选择。

从政策环境来看，随着太原市旅游发展委员会的成立，太原已经把旅游业定位为一项战略性支柱产业，同时还出台了一系列法规政策来促进旅游产业的发展，政策的保证是旅游地产发展的助推器。特别是2017年11月，太原市旅游发展委员确定了太原旅游产业发展实施的“四大战略”，以此来贯彻落实“山西省战略性支柱产业”的旅游发展战略。

在技术支持层面，影响和制约太原市旅游产业快速发展的一个技术原因是旅游专业人才匮乏。从从业队伍现状来分析，太原市旅游关联产业从业人员21万人，占人口比重的5%，较全国平均水平低了1.3%。其次，全市旅游人才的分布存在着不合理的问题，宾馆饭店和旅行社占全行业人才总数的近九成，一些新兴的旅游服务业人才非常紧缺。因此，人才技术成为旅游地产的发展障碍之一。

（二）太原市旅游地产微观环境分析

1.旅游市场分析

统计数据显示，2012—2017年太原市旅游人数逐年增长，增速基本保持在15%以上。六年间旅游人数从2012年的2983.89万人增长至2017年6780.72万人，增长了3796.83万人。在旅游收入方面，太原市旅游收入增速连年保持在16%以上，2017年旅游收入超800亿元，同比增速达20.2%，增长十分迅速。截止2017年，全市共有国际、国内旅行社152家，占全省的45.71%；旅游星级饭店77家，占全省的34.52%。然而，目前太原市旅游市场也存在着诸多制约发展的因素：随着山西省内其他地市的综合发展，太原市在旅游业上面临着激烈竞争，首位度低。旅游资源未得到合理的整合分配，管理体制改革滞后，宏观监控力度不够，缺乏发展旅游的内在动力。

2.房地产市场分析

房地产是一个区域性分散的市场，受政府宏观调控政策及各地区收入水平、地理文化环境等复杂因素的影响，太原市房地产发展至今，在城市经济中占据重要地位。目前太原房地产处于平稳发展期，房地产市场投资大幅度增加，去年房地产市场发展迅速，突破成交总量1000亿量级，全国近40家品牌开发商争先恐后进入太原市场，但是却在土地上遭遇瓶颈，一地难求，旅游地产是目前受开发商追捧的拿地方式。

3.竞争者分析

旅游地产的投资主体无外乎政府、旅游企业或房地产企业，对太原市的旅游地产相关企业而言，就目前来说，华侨城是其最重要的竞争者。自华侨城入驻太原市后便呈现出了十分强劲的发展势头，以“大生态、大文化、大旅游、大融合”为发展目标的华侨城，致力于探索区域整体开发，以三晋文化为发展特色，促进晋源区的经济发展和产业结构优化。华侨城有着较为雄厚的资金、管理、人才等支持，并且拥有政府的大力支持，以打造国家级全域旅游示范区为目标，力图推进全域旅游示范区建设。

4.消费者分析

对旅游地产的消费者而言，旅游地产突出了其居住的功能，同时和传统的旅游酒店居住和管理也有着极大区别。因此，旅游地产消费者又分为直接投资旅游地产的消费者和直接使用产品的体验消费者两类：对直接投资旅游地产的消费者来说，他们大多具有较高的消费水平，经济状况较好，传统地产项目往往无法满足此类人群的需求，旅游地产能够使其获得极大的个人空间；对直接消费产品的旅游地产间接消费者而言，他们大多是来景区进行旅游体验的旅游者，该类消费者参与消费的积极性较强、对餐饮住宿的支出额度和消费频率较高，旅游地产能够使其享受到良好的物业服务和休闲娱乐体验。

然而，当前影响太原市旅游地产消费者购买的主要因素是旅游地产领域信息不对称的问题：投资消费者购买旅游地产后，需要通过旅游物业公司来实现投资收益，但消费者获取委托物业公司信息的途径也较为有限，由于消费者在旅游房地产消费过程中处于信息劣势的地位，从而提高了消费者预期权益受损的风险，也进而成为旅游地产直接投资消费者购买决策过程中的最大障碍。

三、太原市旅游地产开发策略

（一）充分利用资源，实现规模經济

太原市旅游地产的开发应充分利用当地的基础设施、自然、文化等资源，增强产品吸引力，节约经营成本，实现规模经济，促进自身的发展。太原市旅游地产的开发可结合自身已有的历史文化资源和区位优势，提炼文化独特性，依托“太原经济圈”的有利条件，建立以太原市为中心的“大太原旅游经济圈”。以晋商文化、晋阳文化为吸引力，通过全面先进的太原旅游文化信息中心，形成大太原旅游文化格局，开发出多样化的旅游地产产品组合。如，将晋阳文化融入地产开发建设，打造出独特而有核心竞争力的文化旅游品牌，借鉴目前国内较为成功的旅游地产，打造景点地产、度假地产、住宅地产以及商业地产的综合体。

（二）利用相关政策，获得发展优势

旅游业是新兴的“朝阳产业”，对国民经济的发展起到了重要的促进作用。旅游地产的发展可以极大地推动旅游业的发展，太原市政府大力鼓励旅游地产的发展。因此，开发旅游地产应关注政府动态，积极了解政府在招商引资、项目用地、金融服务以及免税政策上对太原旅游地产的政策支持。通过利用相关政策，分散旅游地产开发的经营风险。另外，旅游地产的开发应遵守相关行业的法律法规和监管制度，科学规范地开发。

（三）提高管理水平，科学发展，互利共赢

管理者应提高管理水平，更新管理观念，改革管理体制，积极引进人才。在旅游地产项目开发规划的过程中，管理者要兼顾眼前利益与长远利益，实现经济效益、社会效益与环境效益三者的统一。同时，在开发时要合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展。设施建设上应该完善优化基础设施，配套设施；完善旅游地产的公共信息服务；景区建设，在保持自然景貌基础上适当修整改善，深度挖掘景点的历史文化内涵，将其放大。注重对资源、环境的保护，不可过度开发。应保障当地居民合理分享开发过程中的增值收益，形成企业与社区互利共赢的良性循坏。同时，管理者应积极引进行业精英和高层次人才，保障旅游地产的人才要求。

（四）提高创新能力，满足多样化需求

旅游地产的开发应有自身特色，而不是照搬别人的发展模式。太原市具有丰富的自然、历史文化资源，旅游地产的开发应充分结合当地资源，打造具有当地特色的旅游地产。旅游地产的开发应体现企业文化和企业理念，切忌生搬硬套别人的发展模式，力求从众多竞争者中脱颖而出。针对直接投资旅游地产的消费者和直接消费产品的旅游地产间接消费者的不同需求，提供差异化和个性化的服务，提高服务水平。

（五）因地制宜，多元经营

旅游地产的开发要改变单一的经营模式，因地制宜，实现多元经营。结合目前国内旅游地产和太原市实际情况，依据其不同组合可划分为单体旅游地产和综合性旅游地产。就单体旅游地产开发而言，可考虑娱乐类旅游地产和观光类旅游地产，在单体类旅游地产开发过程中应注重与周边环境的高度融合。对复合型的旅游地产而言，应整合多种旅游地产资源，不仅包括住宅区，同时还应有配套的休闲娱乐、商务区、景观园林区等，按照各自的标准对功能区进行规划设计，使其保留独特性。

四、结语

随着太原市经济的发展，一方面，当地居民对生活品质的追求提高，旅游地产业发展潜力巨大；另一方面，全域旅游的推行为旅游地产发展打开了窗口期。太原市旅游地产在迎来巨大发展机遇的同时也面临管理体制、产品设计、文化创新以及资源利用等方面的问题，机遇与挑战并存，需要政府牵头、企业配合，才能够打造出高档次的、优秀的、有活力的、创新性、独特性的旅游地产品牌，为太原市旅游业和经济转型发展提供新的发展动力。

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