谨慎的“中国式养老地产”

方案。目前，“泰康之家”正在兴建北京昌平小汤山养老社区。中国人寿、合众人寿、幸福人寿、阳光保险集团等保险机构也直接参与养老地产投资，或者间接推动养老地产进度。

甚至外国资本也开始进来，试图分一杯羹。据了解，城堡投资——这家总部位于美国、掌管400多亿美元的对冲基金公司，目前正在准备募集10亿美元，投资中国富裕地区的养老地产。

“其实，在2008年以后，不少开发商就已经开始往养老地产上转了，但那时候地产形势还好，开发商主要是为了拿地，真正做养老的少；然而从2011年开始，行业不明朗，开发商开始调整业务结构，真正做养老地产。”江苏省老年健康产业研究开发中心主任周留建说。

养老地产模式

按照投资主体的不同，养老地产一般分为由财政资金投资、政府主导的非盈利项目和由社会资金参与的商业投资项目两种。下面主要谈的是商业投资项目。

按照拿地方式的不同，养老地产又分为政府无偿划拨、协议出让、土地租赁或与土地所有人合作三种方式。对养老地产来说，土地成本是很大的一块，而养老地产投入相对较大、回收周期较长，为引导社会资金参与社会化养老体系的建设，地方政府或多或少都会给一些土地供应方面的优惠。

2003年，上海亲和源股份有限公司在上海市郊拿了一块地，性质是住宅类用地，50年产权，就没有通过招拍挂程序，属于协议出让性质。而郑州爱馨养老集团在郑州南三环附近拿的一块地，则属于政府划拨，除了赔偿给农民一定的用地补偿外，不用缴纳巨额的土地出让金；此外还享受配套费优惠一半、营业税全免等优惠政策。

而按照物业处理方式的不同，分为出售、持有，及出售加长期持有三种模式。国内的养老地产项目大都以销售为目的，即便少数出租型项目，也采用了会费模式。如向客户一次性收取几十万元的会员费，以换取公寓的长期居住权。此后，每年还需缴纳一定数量的服务费。

很多养老地产项目，都比较青睐会员制。会员费和年费会随着市场变化不断调整，上海亲和源的会员费A类就从最初的50万元上涨到了现在的89万元；而B类则从最初的60万元上涨到了现在的88万元。

长期关注养老地产的清华大学管理学院博士杜丽虹表示，国外养老地产项目主要以长期持有而不是以销售为目的。国内之所以以销售为目的，是因为如此可以让投资企业在项目运行前期就收回大部分投资，缓解资金压力。

因此，杜丽虹一度认为，国内没有真正意义上的养老地产项目。

周留建则对开发商的经验和抱着什么样的目的做养老地产表示担忧：“原来的房地产开发都是赚快钱，2～3年一个周期，卖完房子就跑，而养老地产项目很多是不允许卖房子的，资产属于企业，但不能出让和抵押。而且地产商单纯以盈利为目的，会产生很多误区，硬件设施可以，但服务却很可能不到位。”

现在做养老地产开发的，不少都是房地产商、险资、财务投资者等，而养老机构的运营非常专业且复杂，他们缺乏相关行业经验，因此运营能力不得不被打上问号。

而据周留建的观察和接触，他发现，几乎所有的养老地产都定位高端，但很难做好，成功的案例较少。

低回报之忧

采访中，很多投资商投资养老地产，似乎更热衷于地产，而不是养老。他们聊起地产开发头头是道，但谈起养老却支支吾吾，一笔带过。

这不得不让人忧虑。养老社区和养老机构是非常专业的，涉及规划设计、护理治疗，营养餐饮、文化娱乐、精神关怀等多个领域，一般的投资者和开发商并不擅长此道。

而且，相比地产的快速开发、回收、周转，养老需要长期投入，回报周期较长。说白了，养老地产卖的不仅是房子，还是以后十几年甚至几十年的专业服务。因此，投资养老地产，需要耐心，需要有长期准备。

当然，还要准备的是，应对养老机构的低利润、不盈利，甚至是亏损的可能。有养老院的负责人抱怨说，养老机构是个“投入大、周期长、周转慢、利润低”的微利行业，收回成本的时间都在五六年以上。而更有业内人士称，郑州市半数以上的养老机构处于亏损状态。

对此，大部分社会投资人的应对之策就是项目的高端定位，希望通过吸引高端客户入住，赢得更大的盈利空间。他们通常都拿京沪等地高达几十万的入门会费还排不上队说事。但是，高端就是项目起飞的灵丹妙药吗？

周留建说，高端不只是硬件设施配置的高端，重要的是服务的高端。现在投资人普遍缺乏养老机构的运营经验，而专业的养老人才又奇缺，运营好一个养老地产项目没有想象中的容易。

如果认为老龄化带来的养老产业机遇，仅是养老机构和养老地产，肯定有失偏颇。围绕老年产业，大有文章可做，与老年人相关的医疗、药品、器械、保健品、食品、服装鞋帽，等等，都可以属于这个大范畴。“现在还很少见老年用品的专卖店，将来的市场潜力非常大。”周留建说。

但是，在郑州市商业大厦和紫荆山百货，都曾经设有老年用品专柜，而在郑州市也曾有几家专卖老年人服装鞋帽、助听器、无糖食品的专卖店，但都是经营不久就关门大吉。可见，相比于年轻人，现阶段老年人的消费水平还是偏低，这是由老年人的消费习惯决定的。

很多房地产商惧怕做养老地产的原因在于他们习惯于做短线投资，而对养老地产长期式的经营存在认识上的误解。其实，长期投资的效益综合起来会好于短线投资，既挣得资产收益，又挣得经营收益。

周留建是江苏省老年健康产业研究开发中心主任，还是专注服务于养老机构的红色营盘管理咨询有限公司的董事长。经过多年研究和实战，他对养老产业有着自己独到的认识和理解。

他认为，政府养老机构的规模较小，而且收治的老人非孤即残，健康家庭的老人养老问题就没有太多关注。西方国家进入老龄化社会用了80年，而中国仅用了30年时间，依靠政府解决养老问题有些困难。而且随着空巢老人的不断增加，政府财力更加有限。

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