房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性

摘 要：我国房地产行业相较西方发达国家起步较晚，但是发展势头强劲。在发展的过程中，房地产测绘技术作为法律认定的一种测量手段。它用文字、数据和图件等方式表述了房屋的实际位置、所有权属、界限等详细信息。在实际工作中，使用相应的测绘仪器，通过测量和调查相结合的方式，将常规的测绘技术融入房地产业务的专业测绘，为房地产产权、产籍管理、房地产开发和利用、交易、税收及城镇规划和建设等提供数据和信息。

关键词：房产测量;建筑设计面积;差异性

一、房产测量和建筑设计计算面积差异性介绍

（一）房产测量建筑面积认定

房屋管理机构都是按照《房产测量范围》进行认定建筑面积的，所定义的房产测量就是对于房屋以及房屋用电的相关信息进行采集和表述，从而为房产的产权、房地产的开发利用、房产交易和城区规划建设等提供数据参考。房产测量建筑面积的认定属于特殊性质工作，需要通过具有专业资质的测绘单位进行测量的，国家相关管理部门要对从事房产测量的机构进行审核并发放资质证明。房产测量的内容主要有：房屋建筑面积、套内建筑面积以及分摊公用建筑面积等，这些所测内容不但是房屋管理机构实施产权管理的重要参照，同时也可以使得国家充分了解房地产市场的发展情况，能够对房产市场发展情况进行调控，有效推动国民经济的健康发展。

（二）建筑设计计算建筑面积认定

建筑设计计算建筑面积认定主要是按照《建筑工程建筑面积计算规范》来进行的，能够为建筑项目的投资决策等经济性分析提供参考依据。同时此种方式也应用在规划部门批复审核的建设项目规划条件、制定城市总规划等方面。相关设计机构在完成了施工图设计后，建筑面积计算为项目工程预决算、项目分项工程量基础数据，并且也是计算工程量以及工程造价的数据指标。目前所使用的《建筑工程建筑面积计算规范》属于国家标准，此标准能够对工业和民用建筑工程面积计算进行规范，能够统一计算方法，为工程造价计价工作提供数据参考。

（二）房产测量和建筑设计计算面积的差异性

房产测量和建筑设计计算面积采用的是不同国标，这两种测量所采用的标准以及原则是不同的，从而造成这两种方式在计算建筑面积结果方面存在差异性。

1、所谓房产测量

实际上就是采集房屋与房屋的用地信息，为房屋产权产籍管理与房屋登记工作起到指导性作用，并且也能够为房产的开发与交易、税收征集等方面的工作提供信息。在人们的日常生活中，房屋对于人们而言意义重大。房产测量工作对于房产管理而言起着基础性的作用，其可以在很大程度上为房屋产权产籍的确认以及产权人权益的保证等方面提供重要依据，并且其对于房地产行业的发展而言意义重大。对于建筑设计计算面积来说，其工程预决算与分项工程量计算这两大方面的应用是比较多的，其能够在单位建筑面积工程造价的计算、材料的用量等方面的计算起到重要的参考作用。

2、两者在所用标准方面也存在差异

其中《测量规范》标准规定了城镇房产测量内容和基本要求，主要应用在城市、建制镇的建成区、建成区之外工矿企事业单位和相邻居民点的房产测量，此标准主要应用在商品房建筑面积测量方面;而《建筑计算规范》更多是要满足工程造价计价的需要，现阶段我国大中型城市规划都在采用此种计算标准来计算建筑面积。两个标准之间的差异就造成了规划审批面积和房屋产权登记面积的差异。房屋设计机构利用标准之间的差异制定出了不同方案，使得开发商利用“赠送面积”的营销方式来提升销售业绩。

二、房产测量对于建筑設计的指导性分析

《测量规范》和《建筑计算规范》两者本质上的差异是长时间存在的，房地产报建流程中，设计院会根据开发商委托实施方案设计以及可行性报告的编制，通过多方面评审之后实施施工图设计，从而获取建设工程规划许可证。上述流程中设计机构和规划管理机构都是按照《建筑计算规范》来计算建筑面积的，但是后续房屋面积预测以及实测都是按照《测量规范》计算的。所以建筑设计人员需要充分研究两个规范计算面积的差异性，从而更好的为建筑设计服务。

（一）有效利用规范差异辅助建筑设计工作

就现阶段房产行业来说，开发商在实际营销的过程中对“赠送面积”的方式进行采用，其主要是因为负责建筑设计的工作人员对两种互不相同的规范上的理解与应用，在使得建筑设计与《测量规范》相满足的同时，会通过现有的建筑形式来对赠送的面积空间进行设计，并且该种方式与房产测量及设计等相关要求是相符合的。购买者在对房屋进行购买之后，在装修期间，通过对“赠送面积”进行一定的设计与改造，就可以实现原空间范围的延伸与扩大。尽管经过一系列修改与完善之后的《建筑计算规范》在建筑主体之外的空间容积率方面有着明确的规定，举例来说，错层阳台应该根据底板外围投影计算1/2面积，然而在该规范中，其计算方式仍然是对无顶盖阳台不对面积进行计算的标准进行采用，所以实际生活中，负责建筑设计的工作人员能够在之前就为购房者提供一系列的设计与改造方案，购房者通过采取合理的方案来对居住的实际面积进行扩展。该种方式不仅能够使购房者对于自身房屋空间利用率上的要求得以满足，而且也能够使开开发商赠送面积的真实目的得以实现。与此同时，后期施工与改造方案的统一性，能够使购房者自己对房屋进行改造存在的安全威胁得以切实有效的避免。

（二）有效理解和应用“规范”，丰富空间形式

确保遵照《测量规范》的基础上，建筑设计人员具有更加自由的设计空间，能够充分发挥其创新能力以及想象力进行建筑空间的设计，例如可以对飘窗、挑高空间等实施不同方式的改造等等。例如将挑高空间改造成为LOFT就是建筑设计人员和艺术家对废旧工厂厂房进行改造所得，他们将厂房进行区域分割，形成了不同类型的空间，用于构造不同的生活方式。LOFT具有上下双层的复试结构，内部空间自由没有阻碍，更有利于购房人员进行自行设计风格。此种具有较高开放性的建筑空间出现之后非常吸引现代购房人员，虽然很多地区的房地产管理机构相继推出了“限高令”，在一定程度上制约了LOFT户型发展的多样性，但是其也可以给建筑设计人员较大的启发，能够遵照现有规范的情况下不断丰富建筑空间的利用形式，形成更加适宜的住宅建筑。

（三）促使建筑设计人员更高的创新激情

我国的房地产经过了多年的发展，不同类型的户型设计都有所呈现。开发商为了进一步增加自身产品的竞争力、购房者不断提升的宜居和审美要求都对建筑设计人员的创作能力提出了更高的要求。遵照《测量规范》的基础上，建筑设计人员要具有更加自由的设计空间，对于现有建筑空间进行不断创新，创作出更加符合市场要求的建筑。

三、结语

总之，提供准确完整且精密度高的房产测绘成果才是测绘单位和测绘人必须做到的。政府应严格监管房地产市场秩序，规范预售市场，并统一测量商品房面积的计算规则。测绘主管审核部门也应针对房产测量领域中不规范作业的行为加大查处，加强测绘成果的监督和管理。而从事房产测量的单位和工作人员则要加强职业道德和责任意识的培训，认真学习各项关于房屋测量的技术规范和管理办法，不断提高专业技术水平和业务熟练程度，在实际测量工作中严格遵照国家规范和各项指导性技术规定的要求，根据实际测量情况提供真实有效的高精密度的测量数据，才能更好的维护广大消费者的合法权益。

参考文献：

[1]黄晨东.规划监督测量与房产测量的差异性探讨[J].海峡科学，2018（09）：66-69.

[2]王晓光.房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法[J].居舍，2018（04）：175.

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