金融危机下房地产投资可行性分析

提要本文通过房地产业的自身性质来分析在金融危机影响着的现状经济下，投资房地产行业的可行性。

关键词：房地产业；金融危机；可行性

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、金融危机概述

金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标（如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地（价格）、商业破产数和金融机构倒闭数）的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来的金融危机越来越呈现出某种混合形式的危机。

美国金融危机发生的时间段是2007年2月到2008年5月，主要特点是美国房地产次级抵押贷款市场出现支付危机，金融市场中一切以次级按揭贷款为基础的证券及在这些证券之上进一步衍生出的新的金融产品出现了严重贬值，银行出现大量坏账。

二、房地产业的性质及现状

1、概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是国民经济的重要支柱产业，属于第三产业，具有从事开发、经营、管理和服务的职能。房地产业的活动领域主要包括：土地的开发和再开发；房屋开发；地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押；房产经营，包括房产（含土地使用权）的买卖、租赁、抵押等；房地产金融，包括信贷、保险和房地产投资等；房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师和公证等；房地产市场的调控和管理；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修保养、保安、绿化、卫生等。

2、地位及作用。房地产也作为经济发展的先导性产业，在国民经济中占有显著的地位，起着十分重要的作用。

（1）住宅产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一。房地产业是国民经济的支柱性产业。一方面房地产是国民经济财富的主要组成部分，房地产价值往往占有一国国民经济总值的极大比例，如美国的不动产价值占其总财富的3/4；另一方面房地产业是国家财政收入的重要来源。凡是市场经济发达的国家和地区，房地产业的收入十分可观。

（2）房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件。城市经济的特征，是集中了各种不同的经济活动。生产和流通领域的经济活动都必须以房地产为基本的生产资料。房地产业不但为城建、工商、服务业等从事生产经营活动提供基础的物质资料，还为城市居民提供必要的生活资料。从房地产业为城市组织生产和流通等经济活动提供物质基础来看，房地产业的发展是城市经济发展的基础和前提条件。

（3）房地产业的发展带动相关行业的发展。近年来，我国房地产业的振兴和发展，带动了很多相关行业的发展。首先，房地产业的发展带动了建筑业的发展，因为房地产业的发展需要建筑业的发展为它提供生产手段和劳动力。其次，房地产业的发展，推动了建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、仪表等产业的发展。因为在房地产开发建设中所需要的建筑材料共计分三大类，1，550多个品种，涉及建材、冶金等50多个部门。另外，房地产业的发展还促进了交通运输、通讯邮电、商业服务、金融保险等行业的发展。

三、房地产业投资的可行性分析

在房地产项目投资开发之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。这种科学论证方法称为可行性分析。

我国房地产业受美国金融危机的影响，从危机发生起至今，房地产业一直处于低迷的状态，消费者处于观望的状态。那么，为什么在这种情况下还要进行房地产业投资呢？分析原因有如下几点：

1、全国城市住宅土地供应长期不足。对全国历年商品房的土地购置及其剩余未开发土地量做了详细的统计，1996～2007年全国商品房购置土地面积为307，581万平方米，1996～2007年全国商品房土地开发面积为206，147万平方米，全国商品房土地开发剩余面积101，434万平方米。若按容积率2计算，上述剩余可开发土地剩余可开发建筑面积约为231，037万平方米，若按2007年全国商品房销售量7.91亿平方米计算，上述剩余可开发建筑面积还可开发3.03年。

2、通货膨胀坚挺房价。根据国外资料显示，房价随CPI水涨船高。美国在第二次石油危机期间，通货膨胀形势最为严峻，CPI上升13%，与此同时房价却未大幅度下跌，仍然保持增速为正，在通货膨胀最为严重的1779～1980年间，房价依然有10%的涨幅，并且通货膨胀对房价的影响会间接地通过租金与通货膨胀的关系来体现。买房与租房作为满足住房需求的两种方式，两者存在一定替代关系，从而房价与租金价格能够维持均衡关系。在通货膨胀的情况下，名义工资的提升虽然不能直接有力推高房价，却有利于推高租金。在通货膨胀背景下，租金价格的上涨对房价形成有力的支撑，这实际上也是刚性住房需求对房价的支撑。从香港的经验可以看到，租金也随通货膨胀率而上升，且租金波动幅度要小于房价，这对房价形成支撑作用，租金高企，房价就难以下降。

3、刚性需求的存在。刚性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括房产、人才、鱼粉，等等。无疑房产业存在刚性需求，人们对房产的需求往往与价格关联不大。不论价格的高低，人们的需求都存在，而且都是必需的。

4、市场需求大。数据显示，北京市2006～2007年住宅土地供应一直没有突破400万平方米，折合建面没有突破800万平方米，而2007年增量人口带来的住宅需求为1，040万平方米，存在258万平方米的缺口。此外，2007年的土地供应量对应当年的住房销售量1，500万平方米呈严重不足。上海市2006～2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势，2007年土地供应折合建面只有283万平方米，而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米，存在577万平方米的缺口。此外，2007年的土地供应量对应当年的住房销售量3，000万平方米是严重不足的。深圳市2006～2007年住宅土地供应一直处于下降的趋势，2007年土地供应折合建面只有283万平方米，而当年增量人口带来的住宅需求860万平方米，存在577万平方米的缺口。此外，2007年的土地供应量对应当年的住房销售量500万平方米是明显不足的。

基于以上分析，投资房地产行业，从长远的利益来看，是可行的。

（作者单位：桂林工学院管理学院）

参考文献：

[1]马钧等.投资项目管理学[M].北京：中国经济出版社，1997.

[2]王雅莉.城市经济学[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2008.

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